Bauhandwerkerpfandrecht: Risiko beim Kauf von GU/TU

Haftung des Grundstücks

Risiko für den Neubesitzer

Das Bauhandwerkerpfandrecht sichert die Forderungen von Handwerkern und Subunternehmern (Unternehmer, die vom GU/TU beauftragt wurden) für ihre Arbeit und Materiallieferungen auf dem Grundstück Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Der Anspruch richtet sich stets gegen den jeweiligen Grundeigentümer, auch wenn dieser nicht der Auftraggeber war.

Doppelzahlungsrisiko

Risiko für den Neubesitzer

Wenn der GU oder TU die von Ihnen als Käufer erhaltenen Gelder nicht an seine Subunternehmer weiterleitet (z.B. wegen Insolvenz), können diese Subunternehmer ihr Pfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen. Dies kann dazu führen, dass Sie als neuer Eigentümer die Rechnungen zweimal bezahlen müssen einmal an den GU/TU (im Kaufpreis enthalten) und einmal an die Handwerker um die Zwangsverwertung des Grundstücks zu verhindern.

Keine Kenntnis notwendig

Risiko für den Neubesitzer

Der Anspruch der Handwerker besteht selbst dann, wenn Sie als Käufer keine Kenntnis vom Beizug der Subunternehmer hatten oder der GU/TU diese unrechtmässig beigezogen hat.

Fristen

Risiko für den Neubesitzer

Der Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeiten im Grundbuch eingetragen werden Art. 839 Abs. 2 ZGB.

Wechsel des Eigentümers

Risiko für den Neubesitzer

Wechselt das Grundstück während eines laufenden Eintragungsverfahrens den Eigentümer (der Kauf erfolgt also vor Ablauf der 4-Monats-Frist nach der letzten wesentlichen Arbeit), muss sich der neue Eigentümer den Eintrag ebenfalls gefallen lassen.

Grundbucheinsicht

Schutzmassnahmen für den Käufer

Prüfen Sie unbedingt vor dem Kauf und vor der Zahlung den Grundbucheintrag. Stellen Sie sicher, dass zum Zeitpunkt der Übertragung keine Bauhandwerkerpfandrechte (weder provisorisch noch definitiv) eingetragen sind.

Sicherheitsleistung im Kaufvertrag

Schutzmassnahmen für den Käufer

• Vereinbaren Sie eine ausreichende und zeitlich unlimitierte Sicherheitsleistung (z.B. eine Bankgarantie oder eine Sperr-/Hinterlegungskonto) durch den GU/TU zugunsten des Käufers.
• Diese Sicherheit sollte die Höhe der potenziellen, noch pfandberechtigten Forderungen abdecken und erst nach Ablauf der viermonatigen Eintragungsfrist des Bauhandwerkerpfandrechts und nach Vorlage der Zahlungsnachweise an alle Subunternehmer freigegeben werden.

Direktzahlungsrecht und Zahlungsnachweise

Schutzmassnahmen für den Käufer

• Lassen Sie sich im Kauf- oder Werkvertrag mit dem GU/TU ein Direktzahlungsrecht einräumen. Dieses erlaubt Ihnen, im Falle einer drohenden Pfandrechtsanmeldung, direkt an die Subunternehmer zu zahlen und diesen Betrag vom geschuldeten Werklohn des GU/TU abzuziehen.
• Verlangen Sie vom GU/TU Nachweise über die Bezahlung aller Subunternehmer, bevor Sie ihm die entsprechenden Tranchen überweisen (was bei einem GU/TU-Kauf oft schwierig ist, da Sie nur den Gesamtpreis zahlen).

Ablösung des Pfandrechts

Schutzmassnahmen für den Käufer

Sollte ein Pfandrecht eingetragen werden, haben Sie als Eigentümer das Recht, den Anspruch des Unternehmers auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes durch die Leistung einer hinreichenden anderweitigen Sicherheit (meist eine Bankgarantie) abzulösen Art. 839 Abs. 3 ZGB. Dies verhindert die Zwangsverwertung, befreit Sie aber nicht von der Forderung.